Comprar una vivienda con bitcoin: permuta, ITP e IRPF

La operación aparece cada vez más en notarías: alguien acumula una posición relevante en bitcoin y quiere convertirla en ladrillo sin pasar por el banco. La pregunta que llega después es siempre la misma —¿sale más barato pagar directamente en cripto que vender y pagar en euros?

La respuesta, con el criterio administrativo actual, es que no. Y el motivo tiene que ver con cómo se califica jurídicamente la operación.

No es una compraventa, es una permuta

En la consulta vinculante V0935-25, de mayo de 2025, la Dirección General de Tributos aborda por primera vez de forma directa la entrega de un inmueble a cambio de bitcoins. Su razonamiento es el que viene sosteniendo desde hace años: las criptomonedas no tienen la condición de dinero de curso legal, son bienes inmateriales.

Si lo que se entrega no es dinero, no hay precio. Y sin precio no hay compraventa, sino permuta, definida en el artículo 1.538 del Código Civil como el contrato por el que cada parte se obliga a dar una cosa para recibir otra.

Parece una sutileza académica. No lo es: cambia el mapa de impuestos de las dos partes.

Qué paga cada parte

Supongamos la operación más habitual: un particular vende su vivienda a otro particular, que paga con bitcoin.

El comprador (el que entrega la cripto):

• IRPF: entregar las criptomonedas es una transmisión. Ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de mercado en euros de lo entregado y el coste de adquisición de esas unidades, con FIFO. Tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %.
• ITP (transmisiones patrimoniales onerosas) por la adquisición del inmueble, al tipo de su comunidad autónoma —habitualmente entre el 6 % y el 10 %.

El vendedor (el que entrega el inmueble y recibe la cripto):

• IRPF por la ganancia patrimonial del inmueble, calculada con el valor de mercado de las criptomonedas recibidas.
• Plusvalía municipal (IIVTNU) por el incremento de valor del terreno.
• ITP por la adquisición de los criptoactivos, al tipo de bienes muebles de su comunidad —en torno al 4 % con carácter general.

Ese último punto es el que sorprende a todo el mundo. En una permuta cada parte adquiere algo, y cada adquisición es un hecho imponible del impuesto sobre transmisiones. En una compraventa en euros, el dinero no tributa por ITP; los bitcoins sí.

Concepto	Compra en euros	Compra con bitcoin
IRPF del comprador por la cripto	Sí, al venderla previamente	Sí, al entregarla
ITP del comprador por el inmueble	Sí	Sí
ITP del vendedor por lo recibido	No	Sí, tipo de bienes muebles
Plusvalía municipal	Sí	Sí
IRPF del vendedor por el inmueble	Sí	Sí

La columna de la derecha tiene una casilla más. Ese es todo el resumen.

Si el vendedor es promotor o empresa

El esquema cambia cuando quien transmite es un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad —una promotora vendiendo obra nueva, por ejemplo:

• La entrega del inmueble queda sujeta a IVA (10 % en vivienda con carácter general, 21 % en suelo y locales) más AJD, en lugar de ITP.
• El IVA se devenga y se ingresa en euros, calculado sobre el valor de mercado de la contraprestación recibida. La promotora necesita liquidez en euros para ingresarlo, con independencia de que haya cobrado en cripto.
• La promotora integra la operación en su actividad, y la posterior variación de valor de las criptomonedas recibidas tiene su propio tratamiento contable y fiscal.

En la práctica, muy pocos promotores aceptan cripto directamente por este motivo: asumen riesgo de mercado sobre un activo cuyo impuesto ya han devengado en euros.

Valoración: el punto que genera comprobaciones

Al no haber precio en euros, hay que valorar. Y la valoración es donde se concentra el riesgo de una comprobación posterior:

• La escritura debe recoger el valor en euros atribuido a las criptomonedas entregadas, con la referencia de cotización y el momento tomado.
• La Administración puede comprobar el valor de referencia del inmueble a efectos de ITP y liquidar sobre él si es superior al declarado.
• Una diferencia entre el valor consignado y el de mercado real de la cripto en la fecha genera ajustes en el IRPF de las dos partes.

Documenta la fuente de cotización, la hora y el par utilizado. En una operación de seis cifras, ese detalle es lo que sostiene la valoración frente a un requerimiento.

La alternativa: vender antes y pagar en euros

La ruta que la mayoría de asesores recomienda es la aburrida:

1. Vendes las criptomonedas en el exchange y recibes euros.
2. Compras el inmueble con euros, como cualquier otra compraventa.

El IRPF que pagas por la ganancia de la cripto es exactamente el mismo —vender y permutar generan la misma ganancia patrimonial—. Lo que te ahorras es el ITP adicional sobre los criptoactivos, la complejidad de la valoración en escritura y la reticencia de la otra parte.

A cambio hay que contar con dos fricciones reales: el tiempo de la transferencia SEPA desde el exchange y la justificación del origen de los fondos ante el banco y la notaría, que con importes altos exigirán el rastro completo de compra y tenencia.

Antes de plantear la operación

• Reconstruye tu histórico completo y calcula qué ganancia latente tienes en los lotes que vas a usar. Con FIFO no eliges qué unidades entregas: salen las más antiguas.
• Comprueba el impacto en tramos: una ganancia de seis cifras concentrada en un ejercicio salta al 27 % y al 30 %. Repartir la venta entre dos ejercicios puede tener sentido si el calendario lo permite.
• Revisa el Modelo 721 y el Impuesto sobre el Patrimonio del ejercicio: una posición que financia una compra de este tamaño casi con seguridad superaba los umbrales el 31 de diciembre anterior.
• Documenta el origen de fondos desde la primera compra. Es el requisito que más operaciones bloquea en el último momento.

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