Tu alquiler tokenizado
no es un alquiler para Hacienda
Cobras cada mes por una fracción de un edificio, pero declaras capital mobiliario: sin reducción del 60 %, sin amortización y sin restar un solo gasto.
100% gratuito · Sin límite de transacciones · Sin tarjeta
El token no es el inmueble
En casi ningún modelo de tokenización compras una parte del edificio. Compras un derecho de crédito frente a la sociedad que sí es propietaria: normalmente un préstamo participativo. Entregas dinero, el vehículo compra y explota el inmueble, y tú cobras una remuneración ligada a los resultados más el principal cuando se vende.
Nunca apareces en el Registro de la Propiedad. Nunca firmas un contrato de arrendamiento. No tienes inquilino. Y sin inquilino no hay rendimiento del capital inmobiliario.
Base del ahorro
Los abonos van al tramo del 19 % al 30 %, no a la escala general. Sobre el papel, más barato.
Declaras el bruto
Sin gastos, sin amortización y sin reducción. El casero resta antes de tributar; tú no restas nada.
Un 8 % en tokens y un 8 % en un piso no dejan lo mismo
La rentabilidad nominal se compara fácil. La neta, después de impuestos, es otra conversación.
| Piso propio alquilado | Token inmobiliario | |
|---|---|---|
| Calificación | Capital inmobiliario | Capital mobiliario |
| Base | General (escala) | Ahorro (19-30 %) |
| Reducción por vivienda habitual | Hasta el 60 % | No aplica |
| Amortización del 3 % | Sí | No aplica |
| IBI, comunidad, seguro, obras | Deducibles | No los soportas ni los restas |
| Intereses del préstamo | Deducibles con límite | No aplica |
¿Modelo 721 o Modelo 720?
Este es el segundo error caro, y es puramente formal. La Ley 6/2023 de los Mercados de Valores permite representar valores negociables mediante tecnología de registro distribuido. Un token emitido con esa cobertura es un valor, no un criptoactivo, y queda fuera del ámbito de MiCA.
Si tu token es un valor negociable en DLT
Con emisor o depositario en el extranjero, lo que corresponde es el Modelo 720, en su apartado de valores, derechos y seguros.
Si tu token es un criptoactivo
Custodiado por una plataforma extranjera, entra en el Modelo 721.
Cada modelo tiene su propio umbral de 50.000 € y su propio régimen sancionador. Quien decide cuál te toca es el folleto de emisión, no el folleto comercial. Si no lo tienes, pídelo antes de enero.
Cuando vendes el token
La transmisión del token —a otro inversor en el secundario o de vuelta al emisor— genera una ganancia o pérdida patrimonial en la base del ahorro, por diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición.
- No hay plusvalía municipal: no transmites un terreno, transmites un derecho. La pagará la sociedad cuando venda el edificio.
- No hay ITP ni exención por reinversión en vivienda habitual ni la de mayores de 65 años.
- Si lo que compraste fueron participaciones societarias tokenizadas, lo que cobras son dividendos y la venta tiene sus propias reglas.
Muchas plataformas pagan en stablecoins. Cada abono en USDC o USDT se imputa por su valor en euros del día, crea su propio lote de adquisición, y al convertirlo a euros aflora una ganancia por el tipo de cambio del dólar. Doce abonos al año por proyecto, con tres proyectos en cartera, son cincuenta apuntes antes de haber vendido nada.
Preguntas frecuentes sobre tokenización e impuestos
Doce abonos al año no se ordenan a mano
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